Requisitos para Solicitar un Crédito Hipotecario en Colombia en 2024

Comprar vivienda propia es uno de los sueños más importantes para las familias colombianas. Si estás considerando dar este gran paso hacia la independencia y la inversión en tu futuro, probablemente te estés preguntando qué necesitas para solicitar un crédito hipotecario y cómo puedes prepararte adecuadamente.

En esta guía completa actualizada para 2025, te explicamos todos los requisitos que los bancos y entidades financieras solicitan para aprobar un crédito de vivienda, además de consejos prácticos que aumentarán significativamente tus posibilidades de éxito.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo (generalmente entre 5 y 30 años) que te otorga una entidad financiera específicamente para comprar una vivienda. La característica principal es que la propiedad que adquieres queda como garantía del préstamo mediante una hipoteca, lo cual permite que el banco ofrezca tasas de interés más bajas que otros tipos de crédito.

Requisitos básicos para solicitar un crédito hipotecario

1. Edad y ciudadanía

• Edad mínima: Generalmente 18 años, aunque algunos bancos requieren mínimo 21 años
• Edad máxima: La edad al final del plazo del crédito no debe superar los 70-75 años
• Nacionalidad: Ser colombiano o extranjero con visa de residencia vigente

2. Documentos de identificación

• Cédula de ciudadanía vigente (o cédula de extranjería)
• Fotocopia ampliada al 150% de la cédula
• Registro civil de matrimonio (si aplica)

3. Historial crediticio

• Score crediticio: Superior a 650 puntos
• Sin moras activas: No tener reportes negativos recientes
• Consulta en centrales: Datacrédito y TransUnion

4. Capacidad de pago y estabilidad de ingresos

Si eres empleado necesitas:

• Carta laboral actualizada (máximo 30 días) que especifique cargo, salario, tipo de contrato y antigüedad
• Desprendibles de pago de los últimos 3-6 meses
• Certificado de ingresos y retenciones del último año
• Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses
• Antigüedad laboral mínima de 1 año

Si eres independiente o empresario necesitas:

• Certificado de ingresos y retenciones de los últimos 2 años
• Declaración de renta de los últimos 2 años
• Certificado de Cámara de Comercio vigente
• RUT actualizado
• Extractos bancarios de los últimos 6-12 meses
• Estados financieros certificados
• Antigüedad del negocio mínima de 2 años

5. Cuota inicial

La cuota inicial varía según el tipo de vivienda:

• Vivienda VIS: Mínimo 10-20% del valor total
• Vivienda No VIS: Mínimo 20-30% del valor total
• Vivienda usada: Puede requerir hasta 30-40%

Por ejemplo, para una vivienda de $150 millones No VIS, necesitarías entre $30 y $45 millones de cuota inicial.

Debes demostrar el origen legítimo de estos recursos:

• Extractos bancarios que muestren el ahorro progresivo
• Certificados de CDT o inversiones
• Carta de donación notariada (si es un regalo familiar)
• Escritura de venta de otro inmueble
• Liquidación de cesantías

6. Documentos de la vivienda

• Promesa de compraventa o carta de intención
• Certificado de tradición y libertad del inmueble (máximo 30 días)
• Avalúo comercial realizado por perito autorizado por el banco
• Paz y salvo de impuesto predial actualizado
• Paz y salvo de servicios públicos y administración
• Estudio de títulos jurídicos
• Planos y licencias de construcción (vivienda nueva)

7. Documentos complementarios

• Declaración de origen y destinación de fondos
• Certificación de afiliación a EPS
• Referencias personales y comerciales (mínimo 2 de cada una)
• Fotocopia de la declaración de renta (si aplica)

Requisitos especiales según el tipo de vivienda

Para vivienda VIS con subsidio del gobierno

• No ser propietario de otra vivienda a nivel nacional
• No haber recibido subsidio de vivienda anteriormente
• Tener un hogar constituido con mínimo 2 años de convivencia
• Inscripción en el Sisben (para algunos programas específicos)
• Completar formulario de postulación según la entidad que otorga el subsidio
• Cuenta de ahorro programado para vivienda (CAVIPAS en algunos casos)

Para vivienda sobre planos

• El proyecto debe estar aprobado por la Superintendencia de Notariado y Registro
• La constructora debe tener fiducia inmobiliaria constituida
• El banco desembolsará el crédito por etapas según avance de obra
• Póliza de seguros desde el inicio de la construcción
• Garantía de estabilidad de la obra

¿Qué evalúan los bancos en tu solicitud?

Los bancos utilizan un sistema de scoring que pondera diferentes factores:

1. Capacidad de pago (35-40%): Relación entre ingresos, gastos y obligaciones actuales
2. Historial crediticio (25-30%): Comportamiento de pago histórico en centrales de riesgo
3. Estabilidad (15-20%): Antigüedad laboral, residencial y estabilidad de ingresos
4. Cuota inicial (10-15%): Mayor cuota inicial reduce el riesgo para el banco
5. Garantías adicionales (5-10%): Otras propiedades, inversiones o activos que respalden

Consejos para aumentar tus posibilidades de aprobación

• Revisa tu historial crediticio: Hazlo 3-6 meses antes y corrige cualquier error
• Mantén pagos puntuales: Los 6 meses previos a la solicitud son críticos
• Reduce tu endeudamiento: Paga tarjetas de crédito y reduce cupos utilizados
• Evita solicitudes múltiples: No solicites otros créditos en los 3 meses previos
• Ahorra más del mínimo: Una cuota inicial mayor mejora tus condiciones
• Organiza documentos anticipadamente: Ten todo listo antes de aplicar
• Considera un codeudor: Si tu perfil no es fuerte, un codeudor solidario puede ayudar
• Compara ofertas: Revisa al menos 3 opciones bancarias diferentes

Tiempos estimados del proceso

• Radicación de documentos: 1-3 días
• Estudio de crédito: 5-15 días hábiles
• Aprobación inicial: 2-5 días adicionales
• Avalúo del inmueble: 5-10 días
• Estudio de títulos: 10-15 días
• Trámite de escrituras: 3-5 días
• Desembolso final: 2-3 días después de escritura

Tiempo total estimado: Entre 30 y 60 días desde la solicitud hasta el desembolso completo.

Costos adicionales importantes

Además del valor de la vivienda y la cuota inicial, debes presupuestar:

• Gastos notariales: Aproximadamente 0.5-1% del valor del crédito
• Gastos de registro: 0.5-1% del valor del crédito
• Avalúo comercial: Entre $300,000 y $800,000 según el inmueble
• Estudio de títulos: Entre $500,000 y $1,500,000
• Seguros obligatorios: Vida y todo riesgo (incluidos en cuota mensual)
• Comisión de éxito: Variable según negociación
• Retención en garantía: Algunos bancos retienen 1-2% como fondo de garantía

Errores comunes que debes evitar

• Solicitar el crédito sin haber revisado tu historial crediticio previamente
• No tener claridad sobre tu capacidad de pago real
• Aplicar simultáneamente en múltiples bancos (genera muchas consultas)
• No leer completamente el contrato antes de firmar
• Subestimar los costos adicionales al valor de la vivienda
• No comparar diferentes opciones de financiación
• Falsear información en los documentos (esto es fraude)
• No tener un ahorro de emergencia adicional a la cuota inicial

Conclusión

Solicitar un crédito hipotecario en Colombia requiere preparación meticulosa y organización, pero el resultado - tener tu propia vivienda - vale completamente el esfuerzo. Una casa propia no solo te brinda estabilidad y seguridad para tu familia, sino que también representa una de las mejores inversiones que puedes hacer a largo plazo.

La clave del éxito está en la preparación anticipada: conocer todos los requisitos, tener tus documentos organizados desde el principio, mantener un historial crediticio impecable, y sobre todo, contar con asesoría profesional que te guíe en cada etapa del proceso y maximice tus posibilidades de aprobación.

Recuerda que cada entidad financiera tiene políticas y criterios ligeramente diferentes. Lo que un banco rechaza, otro puede aprobar con mejores condiciones. La perseverancia y la preparación adecuada son fundamentales para alcanzar tu objetivo.