Crédito Hipotecario en Colombia 2025: Guía Completa de Requisitos, Subsidios y Mejores Bancos

Comprar vivienda propia es uno de los sueños más importantes para las familias colombianas. Sin embargo, el proceso de obtener un crédito hipotecario puede parecer complejo si no conoces los requisitos, las opciones disponibles y los beneficios a los que puedes acceder. Entre tasas de interés, subsidios gubernamentales, diferentes tipos de crédito y entidades financieras, es fácil sentirse abrumado.

En esta guía completa te explicamos todo lo que necesitas saber sobre los créditos hipotecarios en Colombia en 2025: desde los requisitos básicos hasta los subsidios gubernamentales como Mi Casa Ya, pasando por las mejores opciones del mercado y consejos prácticos para que tu solicitud sea aprobada. Ya seas empleado, independiente o pensionado, aquí encontrarás la información que necesitas para dar el primer paso hacia tu vivienda propia.

¿Qué es un Crédito Hipotecario?

Un crédito hipotecario es un préstamo otorgado por una entidad financiera destinado exclusivamente a la compra de vivienda nueva o usada. A diferencia de otros tipos de crédito, este utiliza el inmueble que estás comprando como garantía real (hipoteca), lo que permite acceder a montos significativamente mayores, plazos más largos y tasas de interés más favorables que las de un crédito de consumo convencional.

En Colombia existen principalmente dos tipos de vivienda para efectos de financiación: VIS (Vivienda de Interés Social) con valor hasta 135 SMMLV (Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes), aproximadamente $176 millones en 2025, y No VIS con valor superior a este monto. Cada categoría tiene condiciones, beneficios y subsidios específicos.

Requisitos para Solicitar un Crédito Hipotecario

Aunque cada banco tiene políticas específicas y puede variar algunos requisitos, estos son los documentos y condiciones generales que debes cumplir para solicitar un crédito hipotecario en Colombia:

Documentos Básicos (Todos los Solicitantes)

• Fotocopia de la cédula de ciudadanía ampliada al 150% (ambas caras)
• Solicitud de crédito diligenciada y firmada (formato proporcionado por el banco)
• Extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses de todas tus cuentas
• Certificado de tradición del inmueble (no mayor a 30 días)
• Promesa de compraventa o carta de intención firmada con el vendedor

Para Empleados con Contrato Laboral

• Certificación laboral con fecha de ingreso, cargo, tipo de contrato y salario (vigencia máxima 30 días)
• Desprendibles de nómina de los últimos 2 o 3 meses
• Certificado de ingresos y retenciones del año anterior
• Declaración de renta del último año (si aplica según ingresos)

Para Trabajadores Independientes y Empresarios

Si eres trabajador independiente, freelancer o tienes tu propio negocio, el proceso requiere documentación adicional para demostrar la estabilidad de tus ingresos:

• RUT (Registro Único Tributario) actualizado
• Certificado de Cámara de Comercio vigente (si aplica para tu actividad)
• Declaración de renta de los últimos 2 años como mínimo
• Estados financieros certificados (balance general y estado de resultados)
• Extractos bancarios de los últimos 6 meses (mínimo)
• Certificación de contador público sobre ingresos mensuales promedio
• Contratos o facturas que demuestren ingresos recurrentes

Para Pensionados

• Desprendible de pago de pensión de los últimos 3 meses
• Resolución de pensión o certificación de la entidad pagadora
• Extractos bancarios donde se evidencie el pago regular de la pensión

Requisitos Adicionales Importantes

• Edad: Entre 18 y 72 años al momento de terminar de pagar el crédito (varía según el banco)
• Historial crediticio: No estar reportado negativamente en centrales de riesgo o, si lo estás, que las deudas estén al día
• Capacidad de pago: La cuota del crédito no debe superar el 30-40% de tus ingresos mensuales
• Cuota inicial: Contar con el 20-30% del valor del inmueble ahorrado (mínimo 10% con subsidios)
• Estabilidad laboral: Al menos 1 año de antigüedad en el empleo actual (empleados) o 2 años de actividad comprobable (independientes)

¿Cuánto Debo Ganar para un Crédito de Vivienda?

Una de las preguntas más frecuentes es cuánto debes ganar para que te aprueben un crédito hipotecario. La respuesta depende principalmente de dos factores: el valor de la vivienda que deseas comprar y tu capacidad de endeudamiento, que los bancos calculan usando la Relación Cuota/Ingreso (RCI).

La Regla del 30-40% (Relación Cuota/Ingreso)

Los bancos en Colombia establecen que la cuota mensual del crédito hipotecario no debe superar entre el 30% y 40% de tus ingresos mensuales netos. Esta regla busca garantizar que puedas pagar cómodamente el crédito sin comprometer tu calidad de vida ni tu capacidad para cubrir otros gastos.

Tabla de Referencia: Ingreso vs. Capacidad de Compra

*Valores aproximados asumiendo plazo de 20 años, tasa del 11% E.A. y cuota inicial del 20%. Los montos exactos varían según condiciones específicas.

Subsidios de Vivienda: Mi Casa Ya y Cajas de Compensación

Una de las ventajas más importantes para los compradores de vivienda en Colombia son los subsidios gubernamentales. Estos pueden reducir significativamente el valor de la cuota inicial y hacer realidad el sueño de la casa propia para miles de familias.

Programa Mi Casa Ya

Mi Casa Ya es el programa insignia del Gobierno Nacional para facilitar el acceso a vivienda. Ofrece dos tipos principales de beneficios:

1. Subsidio a la Cuota Inicial

Este subsidio es un aporte directo en dinero que no debes devolver, aplicable a la cuota inicial de tu vivienda:

• Vivienda VIS (hasta 135 SMMLV): Subsidio de hasta 30 SMMLV (aproximadamente $39 millones en 2025)
• Vivienda No VIS (de 135 a 500 SMMLV): Subsidio de hasta 20 SMMLV (aproximadamente $26 millones en 2025)

2. Cobertura a la Tasa de Interés (FRECH)

Además del subsidio a la cuota inicial, el gobierno ofrece una reducción significativa en la tasa de interés durante los primeros 7 años del crédito:

• Viviendas hasta 90 SMMLV: Reducción de hasta 5 puntos porcentuales en la tasa de interés
• Viviendas de 91 a 135 SMMLV: Reducción de hasta 4 puntos porcentuales
• Viviendas No VIS (135 a 500 SMMLV): Reducción de hasta 3 puntos porcentuales

Requisitos para Acceder a Mi Casa Ya

• No ser propietario de vivienda (ni el solicitante ni su cónyuge)
• No haber recibido subsidio de vivienda anteriormente
• Contar con ahorro programado (mínimo 10% del valor de la vivienda VIS, 20% No VIS)
• Ingresos familiares entre 2 y 4 SMMLV para VIS, hasta 9 SMMLV para No VIS
• Aprobar el crédito hipotecario con una entidad financiera autorizada

Subsidios de Cajas de Compensación Familiar

Las Cajas de Compensación también ofrecen subsidios de vivienda para sus afiliados, generalmente enfocados en vivienda VIS:

• Monto: Hasta 25 SMMLV dependiendo de la caja y el tipo de vivienda
• Requisito principal: Estar afiliado y cotizando activamente
• Ventaja: Puede combinarse con el subsidio de Mi Casa Ya

Subsidio de Concurrencia

La gran ventaja es que puedes combinar el subsidio de Mi Casa Ya con el de tu Caja de Compensación, lo que puede sumar hasta 55 SMMLV (más de $70 millones en 2025). Esto reduce drásticamente la cuota inicial que debes pagar de tu bolsillo.

Diferencia entre Leasing Habitacional y Crédito Hipotecario

Además del crédito hipotecario tradicional, existe otra opción para financiar vivienda: el leasing habitacional. Aunque ambos te permiten comprar casa, funcionan de manera muy diferente:

¿Cuál Elegir?

Crédito hipotecario: Ideal si quieres ser propietario desde el día uno, tienes estabilidad financiera a largo plazo y no te interesan mayormente los beneficios tributarios inmediatos.

Leasing habitacional: Mejor opción si prefieres flexibilidad (puedes no comprar al final del contrato), buscas mayores beneficios tributarios porque declaras renta en un rango alto, y puedes aportar menos cuota inicial.

Mejores Bancos para Crédito de Vivienda en Colombia 2025

En 2025, las tasas de interés para créditos hipotecarios han experimentado variaciones importantes debido a las políticas del Banco de la República. Es fundamental comparar las ofertas de diferentes entidades antes de tomar una decisión. Estas son las opciones más competitivas del mercado:

Tasas de Interés Aproximadas (2025)

*Tasas referenciales sujetas a cambios. La tasa definitiva depende de tu perfil crediticio, plazo y monto del crédito.

Factores a Considerar Además de la Tasa de Interés

La tasa es importante, pero no es el único criterio de decisión. También debes evaluar:

• Costos de estudio de crédito: Pueden variar entre $300.000 y $800.000
• Costo del avalúo: Entre $400.000 y $1.200.000 dependiendo del valor del inmueble
• Seguros asociados: Vida, incendio y terremoto (varía según la aseguradora que use el banco)
• Facilidad en el proceso de aprobación: Algunos bancos son más flexibles con independientes
• Tiempos de desembolso: Desde 15 días hasta 2 meses según la entidad
• Flexibilidad para abonos extraordinarios: Algunos bancos no cobran penalidad, otros sí
• Servicio al cliente: Calidad de atención durante todo el proceso

Crédito de Vivienda sin Cuota Inicial: ¿Es Posible?

Técnicamente, la mayoría de bancos en Colombia financia entre el 70% y 80% del valor de la vivienda, lo que significa que necesitas aportar una cuota inicial del 20% al 30%. Sin embargo, existen estrategias legales y válidas para reducir significativamente este valor o incluso eliminarlo:

Opciones para Reducir o Eliminar la Cuota Inicial

• 1. Subsidios combinados (Mi Casa Ya + Caja de Compensación): Sumando ambos subsidios puedes obtener hasta $70 millones que cubran toda o gran parte de la cuota inicial requerida.
• 2. Uso de cesantías: Puedes usar tus cesantías acumuladas para la cuota inicial. Esto no requiere aprobación del empleador y puedes retirarlas directamente para este fin.
• 3. Financiación del 90% (con subsidio): Algunos bancos financian hasta el 90% del valor en vivienda VIS cuando el comprador tiene subsidio aprobado, reduciendo la cuota inicial al 10%.
• 4. Préstamo para cuota inicial: Algunas entidades ofrecen un crédito de consumo adicional para cubrir la cuota inicial, aunque esto aumenta tu nivel de endeudamiento total.
• 5. Negociación con el vendedor: En vivienda usada, puedes negociar que el vendedor te financie parte del valor o acepte pagos diferidos.

Proceso Paso a Paso para Solicitar tu Crédito Hipotecario

Obtener un crédito hipotecario es un proceso que puede tomar entre 1 y 3 meses desde el inicio hasta el desembolso. Conocer cada etapa te ayudará a prepararte adecuadamente y evitar demoras innecesarias:

Paso 1: Evaluación Financiera Personal (1 semana)

Antes de iniciar el proceso formal, evalúa tu situación:

• Revisa tu score en DataCrédito (debe estar limpio o con deudas al día)
• Calcula cuánto puedes destinar mensualmente (máximo 30-40% de ingresos)
• Define el monto de vivienda que buscas según tu capacidad de pago
• Verifica si calificas para subsidios (Mi Casa Ya, Caja de Compensación)
• Organiza todos los documentos requeridos

Paso 2: Solicitud de Estudio de Crédito (3-7 días)

• Presenta la solicitud en el banco de tu preferencia (puedes hacerlo en varios simultáneamente)
• Entrega la documentación completa (cada documento faltante retrasa el proceso)
• El banco analiza tu capacidad de pago, historial crediticio y estabilidad laboral
• Recibes respuesta de preaprobación con el monto máximo que te pueden prestar

Paso 3: Búsqueda del Inmueble (2-8 semanas)

• Busca vivienda dentro del rango preaprobado
• Verifica que la vivienda cumpla los requisitos del banco (construcción legal, sin problemas jurídicos)
• Negocia el precio de compra con el vendedor
• Firma promesa de compraventa o carta de intención

Paso 4: Avalúo del Inmueble (1-2 semanas)

• El banco ordena un avalúo comercial por parte de un perito certificado
• El avalúo determina el valor real del inmueble (puede ser menor al precio de venta)
• El banco financia un porcentaje del menor valor entre el avalúo y el precio de venta
• Costo del avalúo: aproximadamente $400.000 a $1.200.000

Paso 5: Aprobación Definitiva (1-2 semanas)

• Con el avalúo en mano, el banco realiza la aprobación final del crédito
• Te envían la carta de aprobación con las condiciones definitivas: monto, plazo, tasa
• Revisas y aceptas las condiciones (o puedes negociar algunos aspectos)
• Pagas los costos asociados (estudio de crédito, avalúo, seguros iniciales)

Paso 6: Firma de Escrituras y Desembolso (1-2 semanas)

• Se programa cita en la notaría para firma de escrituras de compraventa y constitución de hipoteca
• Deben estar presentes: comprador(es), vendedor(es), representante del banco y notario
• Pagas los costos notariales (aproximadamente 1.5-2% del valor del inmueble)
• El banco desembolsa el dinero al vendedor (generalmente dentro de 48 horas)
• Recibes las llaves de tu nueva vivienda

Paso 7: Registro en Oficina de Instrumentos Públicos (2-4 semanas)

• Las escrituras deben registrarse para que el cambio de propietario sea oficial
• Este trámite generalmente lo gestiona el banco o la notaría
• Una vez registrado, recibes el certificado de tradición a tu nombre

Preguntas Frecuentes sobre Créditos Hipotecarios

¿Puedo solicitar crédito hipotecario si estoy reportado en DataCrédito?

Depende del tipo de reporte. Si tienes deudas en mora, es muy difícil que te aprueben. Sin embargo, si tu reporte es histórico (deudas que ya pagaste) y actualmente tienes buen comportamiento crediticio, sí es posible. Los bancos evalúan tu situación actual más que tu pasado, aunque el historial sigue siendo importante.

¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso de aprobación?

Desde que presentas la solicitud hasta que recibes las llaves puede tomar entre 1 y 3 meses. El tiempo varía según la agilidad del banco, la complejidad de tu documentación (independientes toman más tiempo), y la disponibilidad del vendedor para los trámites notariales.

¿Es mejor tasa fija o tasa variable (UVR)?

No hay una respuesta única. Tasa fija te da certeza y tranquilidad sobre el valor de la cuota durante todo el plazo. Tasa UVR generalmente empieza más baja pero varía según la inflación. Si la inflación sube, tu cuota sube; si baja, tu cuota baja. Para quienes prefieren estabilidad y planificación, tasa fija es mejor. Para quienes buscan la tasa más baja inicial, UVR puede ser conveniente.

¿Puedo pagar mi crédito antes del plazo pactado?

Sí, en Colombia los bancos no pueden cobrar penalización por prepago de créditos hipotecarios. Puedes hacer abonos extraordinarios a capital en cualquier momento o cancelar totalmente el crédito antes de tiempo, lo que reduce significativamente los intereses totales pagados.

¿Qué pasa si no puedo pagar las cuotas?

Si enfrentas dificultades, contacta inmediatamente al banco antes de caer en mora. Existen opciones como refinanciación (extender el plazo para reducir la cuota), período de gracia (pausar pagos temporalmente), o reestructuración de deuda. Evitar al banco solo empeora la situación y puede resultar en embargo del inmueble.

¿Puedo usar mi vivienda hipotecada para otro crédito?

No puedes usar una vivienda ya hipotecada como garantía de otro crédito hasta que no liberes la hipoteca (pagando el crédito completamente). Algunos bancos ofrecen "segunda hipoteca" pero requieren que hayas pagado al menos el 50% del crédito original.